都市形成２
１、市街化区域、市街化調整区域
市街化区域と市街化調整区域は、
都市計画法第７条に基づいている、都市計画区域のことを言います。
この２つの地域に分ける理由は、
無秩序な開発行為を抑制しながら、
計画的に開発を行っていくために規定されています。
なお、市街化区域に指定された場合、
概ね１０年以内に市街地化することが望ましいとされています。
市街化調整区域は市街化区域でない所という位置づけで、
農地や自然地域地帯の保護を目的に設定しています。
第２９条の一部例外を除き、開発行為を行う場合は、
都道府県知事（指定都市や中核都市は市長）の許可が必要です。
都市計画法第３４条で規定されている号を除き、
開発許可を出しても認可を得ることは出来ません。
〜第２９条の例外〜
●農業、漁業、林業用の建物及び、それを営むものの住居。
●鉄道施設、公共施設、変電所（何れも別の許可は必要ですが。）
●非常災害の応急に必要な建物。
●管理小屋など簡単な建物。
〜第３４条に基づき認められる例〜
●市街化区域に住んでいる者が、
作業をするための倉庫や作業場、加工や修理を行う店舗。
●農産物、水産物の加工に必要な建物。
●山林業の活性化のために建設する建物。
●病院、学校、避難所などの公益上必要な建物。
●鉱物資源や観光資源を有効活用するための開発。
●市街化区域では建設が困難だったり、危険だったり、
気象や自然環境など特別な条件が必要な建物。
●元々市街化調整区域にあった工場と関係する工作物や建物。
●地区計画で定められた建物。
●元々市街化調整区域で持っていた建物建築権利に基づく開発行為。
２、風致地区、都市景観
風致地区も都市計画法で定められている地区です。
風致地区は自然環境（樹木や水辺）を維持している都市地域で、
その景観、環境をこの先も維持するために、
建築物の規格制限があるだけでなく、
土石の採取、樹木の伐採、池などの埋め立ての制限がある地域です。
風致地区で無くても、都市景観に合わせて、
建物の外壁塗装の色とデザイン、高さ、
建ぺい率などが制限されている地域もあります。
歴史地区などは特にその景観を守るため、
改築の制限や建物の形状や材質の規制も厳しくなっています。
３、ストロー現象
ストロー現象とは、ストローで飲み物を吸い上げるように、
交通インフラの整備によって、大都市に人が流れて行ってしまう現象を言います。
ストロー現象の一番よい例として、
茨城県のつくば市と土浦市があります。
首都圏新都市鉄道（つくばエクスプレス）開通前の
筑波研究学園都市から都心へのアクセスは、
バスで土浦駅に行ってから（国鉄→）ＪＲ常磐線で行く流れと、
バスで直接東京方面に行く流れが主流でした。
前者は乗り換えがあり、かなり不便ですし、
後者は渋滞などの影響で、ダイヤ通りに運行できず、
不確実な面がありました。
そのため、そのころはつくばの中心部に多くの集合住宅が建設され、
つくばの中心部から筑波研究学園都市へ通勤する流れが主流でした。
一方、土浦は乗り換え客が土浦の商店街に寄るため、
商店街が発達していきました。
しかし、つくばエクスプレスが開通すると、一転してしまいます。
筑波研究学園都市の通勤は都心からつくばエクスプレスを使うのが主流になり、
土浦経由のバスとＪＲ常磐線を使う流れは殆ど無くなりました。
一方、つくば中心部はつくばエクスプレスの開通で便利となったため、
土浦からつくばへのストロー現象が進んでいます。
しかし、つくばが一方的に発展しているわけでは無く、
つくば自体も東京へのアクセスが便利になったため、
東京方面のストロー現象が顕著になっています。
沢山造られたつくばの集合住宅は殆ど廃墟化し、
かつて、ファミリー層で賑わっていたつくば中心部は閑散としています。
つくばが土浦みたいに繁華街として発展しないのは、
元々つくばは商業集積が進んでいて、
小売店の発展がないからです。
そのため、つくば駅前の商業施設だけで事足りてしまい、
周辺は全く発展しないのです。
４、再開発、再々開発
都市はだんだん発展すると市街地が形成されるのですが、
時代の流れにより、市街地の建物構成や道路の形状に不都合が起こり、
そのことが街の衰退に繋がっていくことから、
再開発事業と言うものが行われることがあります。
市街地が古くなってくると問題になるのは建物で、
昔の建物は木造が多く、狭い範囲でひしめき合っているため、
一度火災が起こると、広範囲に燃え広がってしまうことがあります。
また、建物の老朽化により、街の魅力が失われ、
外部からの人の流入も少なくなります。
一方、道路も狭い道路が複雑にある状態になり、
交通量が多くなると慢性渋滞になる他、
緊急車両が交通障害でなかなか進めない問題もあります。
中には歩道もろくにないところもあり、
歩行者も危険で歩きにくい状態になってしまいます。
上記の状態を放置すると、
前項で紹介したシャッター街や空き家が増えていき、
治安がだんだん悪くなってしまいます。
そこで行われるのが再開発です。
一見、区画整理と同じような気がするのですが、
区画整理は道路網の整然化を行い、
各土地の区画を整然かつ均等に割り振るだけなのに対し、
再開発はそこで造られる建物なども
行政が民間企業と共同で計画、建設する点が異なります。
昭和末期の再開発は再開発塔（ビル）をいくつか建設し、
商業塔、住宅塔、駐車場塔、オフィス塔などそれぞれの塔の役割を設け、
それぞれを結ぶ道路やペデストリアンデッキ、
周囲に公園などがあるのが特徴です。
〜〜〜〜〜
一方、再々開発は再開発で造った建物やインフラが老朽化したことにより、
再度にまた再開発をすることです。
令和の今はこの再々開発の時代に入っていて、
昭和末期に行われた再開発で造られた建物や道路、
ペデストリアンデッキなどの老朽化に伴い、
各地で行われています。
前の再開発時の建物より高層化や、
道路の拡幅をすることもあるのですが、
日本は今衰退期に入っているため、
建物のコンパクト化や建物数の間引き、
ペデストリアンデッキや歩道橋などの撤去が行われることが多く、
前の再開発よりゆったり感が出る反面、環境配慮がかえって貧相にしてしまい、
賑やかさに欠け、平面移動が前より不便になってしまうところも多々あります。
また、地方都市を中心に前の再開発でキーになっていた、
百貨店や大型量販店が撤退で無くなり、
小売り店と住宅の複合、小売店とオフィスの複合、
小売店と行政機関の複合など、複合ビルが多くなっているのが特徴です。
複合ビルは外見上は立派に見えるのですが、
周囲の商店や住宅、オフィスを集約してしまうため、
街の規模はどうしても縮小してしまうのと共に、
その複合ビルも条件や場所によっては空きテナント、
空き室ばかりになっているところもあります。
そのため、再開発をすればするほど、
街が痩せていく現象が地方を中心に起きています。
５、大規模開発
大規模開発は色々あるのですが、
ここでは主なものを取り上げます。
５−１、ニュータウン
ニュータウンとは読んで字のごとく、
新しい街のことで、主に戸建ての住宅団地をのうち、
昭和末期以降に開発された所を言います。
開発地は丘陵や元水田地帯、
大規模工場跡地など、広範囲の用地がある場所に形成されます。
道路は基本的に格子状にして綺麗に区画され、
それぞれの戸建てで土地が異なることがなるべく無いようにした、
整然とした街並みが特徴です。
基本、ニュータウン内には、規模に応じて公園を１カ所〜複数箇所設け、
中心部に集会所、ショッピングセンターなどを配するのが一般的です。
また、更に規模の大きい所では、小・中学校も造られることがあります。
配水は一手に管理しているところが多く、
ニュータウンの端には配水場のタンクがあります。
また、舗装道路が多く、雨水が地下に浸透しにくく、
雨天時は浸水したり、川への排水が増える可能性が高いため、
雨水調整池を設けることが多いのが特徴です。
いくら新しい街でも時代の変化により、新しく（「ニュー」）無くなるのと、
「ニュー」というのが陳腐なせいか、
最近はニュータウンという言い方をしないことが多く、
越谷レイクタウンのような●●タウンとか、色々な名称の付け方が出ています。
また、比較的丘陵地帯に造られたニュータウンは、
「○○ヶ丘」、「××野」、「▲▲台」と言う、
所謂「丘野台」式地名を付けることが多いのですが、
最近は外来語を取り入れた地名も多いです。
（なお、平地は「■■平」が多い）
５−２、工業団地、コンビナート
工業団地は工場や卸・流通倉庫、技術研究所、貯蔵施設、
ＩＴ企業のセンターサーバーなどを集中して誘致している地域で、
基本的に住宅地とは隔離した地域になっています。
工業団地は色々な業種の工場を誘致しているところもあれば、
食品だけ、機械部品だけ、化学製品だけ、ＩＴ関連だけ、玩具メーカーだけなど、
一部門の工場だけを誘致している専門の工業団地もあります。
工業団地のうち、規模の大きい所をコンビナートと言い、
石油コンビナートの場合、
大きな石油貯蔵、精製施設が広がっているのが特徴です。
道路はニュータウン以上に格子状になっているのですが、
大企業の大規模工場から中小企業の小規模工場まで様々あるため、
土地の区割りはニュータウンのように一定にはなっていません。
また、道路は各工場や倉庫への出庫待ちのトラックが停車していても
交通の阻害にならないよう、
通常の道路より道幅を広く取っているいるのが特徴です。
その他の特徴として、円滑な商品の流通が出来るよう、
近くに高速道路のインターチェンジや鉄道の貨物ターミナル、
大きな港湾などがあり、
大量の電気を使うため、変電所が点在しているのも特徴です。
更に、ニュータウンと同じく雨水調整池を設けているところが多いです。
また、鉱物や採石などの採掘場が近くにある場合、
ベルトコンベアやパイプラインで結ばれているところもあります。
５−３、研究都市、学園都市
研究都市は技術研究所や技術専門学校、
技術試験場などを配した場所です。
技術研究所は民間企業のものもありますが、
公営の研究所もあるのが特徴です。
一方、学園都市は様々な学校を誘致した場所で、
核となる大学の他、専門学校、付属小中学校、
付属高等学校などが区域内に存在しています。
学園都市は前者の研究都市と融合した研究学園都市や、
工業団地に隣接していることもあります。
これは専門施設が近くにあることで、
学校の技術見学や技術研修を、
近くの研究施設や工場で出来るメリットがある他、
学校のグラウンドと、
工場や研究所の福利厚生用グラウンドの共有ができる利点もあるからです。
基本的に研究都市や学園都市は
市街地郊外に造られることが多く（今は市街地でも出来た当時は郊外だった）、
周囲は水田などの農地の所が多いです。
５−４、ゴルフ場
ゴルフ場は雑木林を切り開いた場所、
埋立地、丘陵地帯に建設されることが多いです。
ゴルフ場は１コースあたり１８のホールが必要なだけでなく、
駐車場やクラブハウスなどの用地が必要になるため、
かなりの土地が必要になります。
なお、一部のゴルフ場は１コース９ホールが複数用意され、
そのうち２コースを選ぶタイプや、
整備や工事等で一部ホールが使用できなくてもプレイできるよう、
予備のホールを２〜４ホール用意しているゴルフ場もあります。
ゴルフ場と一言に言っても、コース設計は高度な知識が必要で、
地形を生かしたコース設計と、
無駄な土地が出来ないような設計、
また、プレー自体が面白くなるような設計、ボールの軌道、
そして、コース間を無駄に歩くことの無いようなコース配置が求められています。
昭和末期〜平成初期のバブル期には多くのゴルフ場が建設され、
森林伐採などの環境破壊問題になった他、
芝生への農薬、除草剤の流れ出しで公害問題になったこともありました。
特に都心から近くて丘陵地帯が多い、埼玉県や千葉県、
兵庫県には沢山のゴルフ場が建設され、
多くの緑地地域を奪う結果となりました。
ゴルフ場も芝生を植えているし、
木々も植林しているので環境破壊ではないと言う意見もありますが、
生態系目線で見れば環境破壊だと言わざるを得ません。
ただ、バブル崩壊後は新規に建設されるゴルフ場は殆どありません。
これは、ゴルフ場が飽和状態なのと、
プレー人口がほぼ横ばい（微減微増を繰り返している）になっていること、
ゴルフクラブや服装（ドレスコード規定のあるゴルフ場が殆ど）の用意、
ゴルフ会員権の取得などで兎に角お金がかかること、
手軽に出来るグラウンド・ゴルフなどにシフトしているのが原因です。
縮尺の大きい地図の場合は、
針葉樹林と芝地との植生界でコースの判読が出来ますが、
縮尺が小さい地図は庭園路と針葉樹林の表示しか無いため、
注記でないと分かりにくいです。
しかし、ゴルフ場の造成は、谷を埋めたり山を削って
斜面を緩やかまたは、平らにしているため、
等高線は緩やかになる傾向があります。
公園はそこまで斜面の整地をやらないので、
そこが見分けポイントと言えます。
５−５、宗教施設
ここで言う宗教施設は、
新興宗教（概ね明治以降、特に昭和以降）に基づく施設で、
昔からある神社や寺院、教会は含まれません。
新興宗教は大小いろいろあるのですが、
正確な団体数、正確な信者数などは分かっていません。
これは、各宗教団体が正確な信者数を公表していないからです。
（各宗教団体の出している信者数らしき人数を全部合計すると、
日本の人口を超えてしまいます。）
ただ、新興宗教は令和７年の時点でだいたい３００団体あるとされ、
おおよそ１０００万人弱程、新興宗教の信者がいるとされています。
特に大きいのが天理教で、
奈良県の天理市は市全体が天理教関係で占められている宗教都市になっています。
その他にも立正佼成会、創価学会、霊友会、
パーフェクトリバティ（ＰＬ）教団なども大きい施設を持っています。
教団のために総合的宗教施設の他、
幼稚園や学校（小学校〜大学）、病院、レジャー・スポーツ施設、商業施設、墓地など、
様々な施設を有しているのが特徴です。
普段から、宗教施設には信者が多くいるのですが、
宗教関係の催しがある際には、
全国から多くの信者が訪れるため、
鉄道やバスなどの交通機関が臨時便を出すことがあります。
新興宗教はネットの発展や科学の発展、少子高齢化、
オウム真理教によるサリン事件や、
旧統一教会による霊感商法などによるイメージ低下に伴い、
信者はどこも減少傾向で、
新規に大きな宗教施設を造られるのは少なくなり、
逆に使用されなくなった空き宗教施設の廃墟化、
老朽化に伴う崩壊問題、
敷地侵入者による犯罪事件問題など様々な問題が出てきています。
５ー６、公園墓地、霊園等
公園墓地、霊園は墓場のうち大規模な所を言います。
何れも墓の他、木々などの植林を積極的に行い、
公園、緑地帯の意味合いも持たせています。
宗教施設付帯の所を除けば、
一般的に信仰宗教や宗派は問わないのが特徴です。
また、付属施設として火葬場も近くに設ける場合もあります。
死は昔から不浄のものとされているので、
公園墓地や霊園は基本的に、
市街地から離れた丘陵、雑木林開拓地に造られます。
ただ、市街地の拡大により、谷中霊園や多磨霊園、小平霊園など、
市街地に囲まれている霊園も多数あります。
墓地の用地は飽和状態に近付いており、
墓用地不足が深刻化していっています。
これは、墓地に適した土地がだんだん少なくなっている他、
新規建設にしても、地元住民の反対が多く出るからです。
また、寺院は檀家のみ寺の墓地を提供しているところが多いのですが、
宗教の信者は減少傾向で、
菩提寺の無い人が増えています。
更に、少子高齢化などや社会意識の変化で、
永代に渡って墓を管理、維持できる子孫がいない人も増えています。
そのため、最近は墓の概念も多様化しており、
一カ所のモニュメントに合同埋葬したり、
ビルの全部または一部を墓地（霊園）にして、
ロッカー式の墓を設けているところもあります。
５−７、太陽光発電所
太陽光（ソーラー）発電所（特にメガソーラー発電所）も大規模開発になります。
太陽光発電所は休耕田や池の上、工場跡地など、
日当たりが良ければ様々な場所で建設できるのですが、
山を大規模に切り開いて太陽光発電所を建設することもあります。
ただ、太陽光発電自体はクリーンでも、
木々の伐採などの環境破壊要因もある他、
山地の斜面などは木々の伐採除去で根が無くなり、
地滑りの可能性も高くなります。
更に未来的には老朽化した発電所のソーラーパネル廃棄処理問題などがあるため、
太陽光発電所を建設する場合は、
環境に配慮して計画を進める必要があります。
太陽光発電所は日当たりの良い場所に造られます。
平地では元水田跡（休耕田）や池沼地上に造られることが多いです。
そのため、周囲には河川が流れていたり、
荒れ地、湿地帯になっていることが多いです。
また、周囲には住宅が少ないことが特徴です。
５ー８、副都心、新都心、ＩＲ
副都心、新都心、ＩＲは何れも複合型開発の分類になります。
副都心と新都心は平成時代初期に主に開発されたもので、
東京に一極集中していた行政機関などを
郊外地域に移転して開発した地域のことを言います。
これは当時、東京への交通機関が混雑傾向で、
鉄道はラッシュで混雑、道路は慢性的に渋滞していたこと、
及び、東京に重要な機関が集中していると、
災害や他国からの攻撃などでダメージを受けた場合、
国の機能が麻痺してしまうことから、
積極的に推進していました。
東京近郊では、
幕張新都心やさいたま新都心などがこの当時開発されました。
しかし、令和に入る頃から東京の交通事情の改善、
都心回帰、少子高齢化に伴うコンパクトな行政化が推進されたため、
近年は副都心や新都心などが開発されることは無くなりました。
一時は東京から全く離れた県（人口が少ないとか産業が衰退している県）に
都心機能を移転する計画もありましたが、
これも現在立ち消えになっています。
ＩＲはIntegrated（まとめる） Resort（行楽地）の略で、
統合型リゾートと呼ばれるものです。
ＩＲと言うとカジノが注目されていますが、
カジノはその一部分で、劇場、ホテル、ショッピングモール、会議場、競技場など、
あらゆる施設を配した観光施設を指します。
ＩＲと言う言葉自体は、
ＩＲ推進法（正式名・特定複合観光施設区域の整備の推進に関する法律）
が制定された平成２８年から出てきたものですが、
商業施設と遊園地、ホテルなどがセットになった複合型の観光地は昔からあり、
新しくできたものではありません。
強いて言えば、国際競争力を付けるため、
インバウンド客目当てに、
魅力のあるリゾート開発を推進するために、
法制度化したものです。
ただ、令和の今はインバウンド客がオーバーツーリズム気味なこと、
外国人観光客のために沢山の日本の税金が投入されること、
カジノの誘致で治安の悪化や、ギャンブル依存症の増加などが危惧されること、
オンラインカジノを規制して、カジノを誘致すると言う矛盾があること、
また、日本らしい観光の提供に必ずしもＩＲが合致していないことから、
疑問視する声も多々あります。
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